Rząd walczy z patodeweloperką

Mikrokawalerki po 18 m² w strzelistych wieżowcach stojących tuż obok siebie dobrze wyglądają na zdjęciach w folderach sprzedażowych, ale na dłuższą metę trudno w nich żyć. Patodeweloperka, czyli maksymalizacja zysków kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a często i wymagań zawartych w przepisach, bulwersuje społeczeństwo. Wychodząc naprzeciw społecznym oczekiwaniom rząd zmienił przepisy, by ukrócić działania patodeweloperów. Nowe uregulowania wejdą w życie 1 kwietnia przyszłego roku.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprowadziło szereg zmian w przepisach, które w niedalekiej przyszłości wpłyną na istotną poprawę komfortu życia mieszkańców nowopowstających budynków wielorodzinnych.

Niestety, przykłady absurdalnych rozwiązań architektoniczno-budowlanych zdarzają się w naszym kraju, a siła ich negatywnego oddziaływania jest duża. Dlatego postanowiliśmy temu przeciwdziałać i przygotowaliśmy przejrzyste przepisy, które zapobiegną takim praktykom – mówi Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.

Jedną z ważniejszych wprowadzonych zmian, które ukrócą działania patodeweloperów, jest uregulowanie dotyczące wielkości lokali użytkowych. Do tej pory przepisy nie precyzowały ich minimalnej powierzchni użytkowej, w przeciwieństwie do mieszkań, które muszą mieć minimum 25 m² . W związku z tym, deweloperzy we wznoszonych przez siebie budynkach wydzielali np. 10 lokali użytkowych po 20 m², sprzedawanych jako „lokale inwestycyjne", które jednak były użytkowane jako mieszkania (to opisywane szeroko w mediach designerskie „mikrokawalerki" dla wielkomiejskich singli).

W rozwiązaniu Ministerstwa Rozwoju i Technologii pojawił się więc zapis ustalający minimalną powierzchnię lokalu użytkowego w nowoprojektowanym budynku na 25 m². Przepisy przewidują jednak wyjątki od tej zasady np. w przypadku lokali mieszczących się na parterze budynku i posiadających wejście bezpośrednio z zewnątrz budynku (przewidziane np. pod niewielką działalność handlową). Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego nowe regulacje nie dotyczą budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat.

Kolejne zmiany w przepisach mają na celu poprawienie komfortu życia lokatorów. Po pierwsze, minimalna odległość budynku wielorodzinnego (posiadającego więcej niż 4 kondygnacje nadziemne) od granicy działki została zwiększona do 5 metrów. W tym przypadku, korzyścią dla lokatorów będzie więcej przestrzeni - nikt nie będzie zaglądał sąsiadowi z bloku obok do przysłowiowych garnków. Oznacza to luźniejszą zabudowę, co wpłynie na komfort życia użytkowników. Wprowadzono też regulację określającą minimalną, 30-metrową odległości budynków produkcyjnych i magazynowych (o pow. ponad 1000 mkw.) od budynków mieszkalnych lub budynków zamieszkania zbiorowego.

Wprowadzono również obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku mieszkalnym wielorodzinnym).

Kolejna zmiana również ma służyć zwiększeniu komfortu użytkowników mieszkań, a dotyczy ona balkonów. Na rynku pojawia się coraz więcej lokali z balkonami umieszczonymi na jednej płycie, ale oddzielonych od siebie niskimi, ażurowymi przegrodami. Czasami tak symbolicznymi, że sąsiedzi mogą sobie podawać ręce na powitanie. Wchodzące w kwietniu 2024 roku przepisy dokładnie regulują parametry takiej przegrody, co powinno zapewnić prywatność podczas picia porannej kawy na balkonie.

Korekty wymagał również przepis dopuszczający sytuowanie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. Uprzywilejowane zasady co do ich lokalizacji spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych). Według nowych uregulowań miejsca dla osób niepełnosprawnych mogą stanowić maksymalnie 6 proc. wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji.

Wśród innych rozwiązań resortu znalazły się również te regulujące wielkość i wyposażenie placów zabaw - chodzi o to, żeby realnie spełniały one swoje zadania, a nie były jedynie symboliczną huśtawką z niewielką piaskownicą. Dlatego właśnie przy budynku lub zespole budynków, w których znajduje się więcej niż 20 mieszkań, muszą zostać wykonane place zabaw o odpowiedniej powierzchni:

- przynajmniej 1m² na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynkulub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań,

- przynajmniej 50 m² dla 51 do 100 mieszkań,

- przynajmniej 0,5 m² na każde mieszkanie dla 101 do 300 mieszkań,

- przynajmniej 200 m² dla powyżej 300 mieszkań.

Ponadto Ministerstwo wprowadziło uregulowanie ograniczające „betonozę" na placach, rynkach i skwerach. W tym przypadku teren biologicznie czynny musi stanowić minimum 20 proc. powierzchni miejsc publicznych.

W obecnie oddawanych do użytku budynkach nie zawsze przewiduje się miejsca do przechowywania rowerów czy wózków. W efekcie są one przechowywane na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych, stwarzając zagrożenie dla mieszkańców. Nowe przepisy zobowiązują do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Ich minimalna powierzchnia będzie wynosiła 15 mkw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.

Chcę podkreślić, że wprowadzając rozwiązania mające zapobiegać „patodeweloperce" nie działaliśmy wbrew interesom branży budowlanej, która w większości funkcjonuje zgodnie z obowiązującymi normami społecznymi i prawnymi – podsumowuje rozwiązania resortu minister Buda. Większość deweloperów nie naciąga bowiem prawa, jednak znajdujące się wśród nich pojedyncze „czarne owce" skutecznie psują im opinię – dodaje minister.

Nowe przepisy wejdą w życie 1 kwietnia 2024 roku.